來源：中國(guó)吉林網(wǎng)

　　“中原地產(chǎn)”是一家知名房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)。2010年，深圳女老板張少平借助中原地產(chǎn)中介人員，采用偽造合同等手法，用一套房屋進(jìn)行多宗詐騙活動(dòng)，涉案金額高達(dá)6000多萬(wàn)元。2011年，女老板張少平被法院判處12年有期徒刑。隨后，“中原地產(chǎn)”也被受害者訴之法院，該案目前正在省高院申訴再審階段。本案是國(guó)內(nèi)“二手房”危險(xiǎn)交易的一個(gè)縮影。

　　離奇的“二手房”詐騙

　　2011年12月13日，廣東省高級(jí)法院對(duì)一宗合同詐騙案作出終審裁定，駁回張少平的上訴，維持深圳中院一審判決。照此判決，張少平將要坐牢直到2022年出獄。

　　張少平高中文化，1973年生，案發(fā)前在深圳經(jīng)營(yíng)三間公司：世態(tài)餐飲公司、世態(tài)物業(yè)公司、壹品投資公司，三個(gè)公司都處于虧損狀態(tài)。但對(duì)外張少平則宣稱，她很有實(shí)力，在做不良資產(chǎn)投資，資金回籠非�？�，由此騙取了不少人的信任。

　　據(jù)深圳市檢察院指控，2010年3月開始，張少平通過中介為其尋找高檔住宅，通過民間借貸的方式陸續(xù)購(gòu)買多處高檔房產(chǎn)，又以房產(chǎn)為抵押，陸續(xù)進(jìn)行再次借貸，欠下了巨額債務(wù)。

　　導(dǎo)致張少平騙局?jǐn)÷兜氖巧钲谀仙絽^(qū)的“華僑城”純水岸1109房屋(以下簡(jiǎn)稱“1109房屋”)，張少平通過這套房騙了六方當(dāng)事人，資金累計(jì)高達(dá)6000多萬(wàn)元。據(jù)檢察院指控，2010年5月5日，經(jīng)“中原地產(chǎn)”介紹，張少平以2200萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買1109房屋。為支付購(gòu)房款，張少平采用“拆東墻補(bǔ)西墻”的方式多方舉債，先后向金恒泰公司(唐茲往)、玉誠(chéng)擔(dān)保(許智)、趙輝、肖佳銀、韓文銘五方舉債。

　　韓文銘是最后一名受騙者。2011年6月21日，張少平隱瞞已經(jīng)拖欠巨額債務(wù)和已經(jīng)將純水岸1109房50%的產(chǎn)權(quán)承諾過戶給債主肖佳銀的事實(shí)，向韓文銘謊稱購(gòu)買純水岸1109房需要償還監(jiān)督(監(jiān)管)資金，希望用純水岸1109房100%產(chǎn)權(quán)作抵押向韓文銘借款人民幣1400萬(wàn)元，并與韓文銘簽訂了《借款合同》和《抵押合同》。同日，被告人張少平將向韓文銘借到的1400萬(wàn)元人民幣全數(shù)用于歸還其欠下金恒泰公司的債務(wù)，未按照約定支付購(gòu)房資金。在被害人韓文銘一方多次要求張少平抵押房產(chǎn)的情況下，張少平以能夠借到錢還債為由，要求韓文銘不要辦理抵押登記。2010年6月24日，韓文銘在多次催款無果后，自行到國(guó)土局申請(qǐng)辦理抵押登記，被告知該房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)被法院查封。且被多個(gè)債權(quán)人輪候查封，查封總金額多達(dá)5000多萬(wàn)元。后來，該房產(chǎn)被法院拍賣得款1500萬(wàn)元。法院按查封順序歸還了個(gè)別人的債務(wù)，張少平?jīng)]有其他財(cái)產(chǎn)，韓文銘1400萬(wàn)元由此打了“水漂”。

　　公安機(jī)關(guān)介入后，委托深圳司法會(huì)計(jì)鑒定中心對(duì)張少平通過1109房實(shí)施的詐騙活動(dòng)進(jìn)行了專項(xiàng)審計(jì)，發(fā)現(xiàn)她向5人“借款”總額高達(dá)6200萬(wàn)元。鑒定結(jié)果如下：5月5日，以1109房為抵押，向金恒泰公司借款1400萬(wàn)元;2010年5月20日，以購(gòu)1109房存在困難為由，向玉城擔(dān)保借款1300萬(wàn)元;6月11日，以虛假合同向趙輝借得550萬(wàn)元;6月13日，向肖佳銀借款1300萬(wàn)元;6月21日，向韓文銘借得1400萬(wàn)元。他們的損失情況為：金恒泰損失740萬(wàn)元、玉城擔(dān)保損失200萬(wàn)元、趙輝損失32萬(wàn)元、肖佳銀無損失、韓文銘損失1400萬(wàn)元。

　　列在審計(jì)清單中的頭一個(gè)受害者，是原房主謝鳳如，直接損失金額為1300萬(wàn)元。計(jì)算方式為：合同價(jià)款為2300萬(wàn)元，張少平僅支付了900萬(wàn)元用于贖樓，余款始終未支付。

　　危險(xiǎn)的委托

　　一切都從謝鳳如的房產(chǎn)開始。

　　據(jù)謝鳳如講，2010年3月，謝鳳如放盤出售“華僑城”純水岸四期1109號(hào)房產(chǎn)。2010年5月3日前后，一位自稱是中原地產(chǎn)工作人員的徐啟打來電話，告知有一位叫張少平的人，有意購(gòu)買該套房產(chǎn)，并約謝鳳如盡快看房。

　　5月4日下午，謝鳳如按約同買方看房，但實(shí)際前來看房的人卻是自稱中原地產(chǎn)工作人員的鄭蕤宗(中原地產(chǎn)工作人員)，并非張少平。鄭蕤宗稱張少平是其親戚，全權(quán)委托他來辦理。鄭蕤宗在看完房之后，于當(dāng)天晚上告知謝鳳如，希望5月5日上午就簽訂買賣合同。

　　2010年5月5日，謝鳳如與張少平簽訂了《二手房買賣合同》，合同約定該房產(chǎn)交易總價(jià)2200萬(wàn)，買房先支付100萬(wàn)定金，余款2100萬(wàn)在2010年6月15日之前全部付至買賣雙方指定的監(jiān)督機(jī)構(gòu)的指定賬號(hào)中。由于房屋是按揭付款，尚有房款未付清，合同約定，買方自愿自行籌款替賣方贖樓。在賣方贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記且買方已按一次性付款的條款約定將樓款全部打入買賣雙方指定的機(jī)構(gòu)監(jiān)管賬號(hào)之日3日內(nèi)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)等事項(xiàng)。

　　謝鳳如出于對(duì)中原地產(chǎn)的信任，同意由中原地產(chǎn)中介人員全權(quán)負(fù)責(zé)房產(chǎn)買賣相關(guān)的過戶手續(xù)等事宜，在2010年5月5日分別辦理了公證委托書。

　　2010年5月18日，鄭蕤宗以謝鳳如的代理身份與張少平的代理人卓漢欽、工商銀行深圳喜年支行共同簽訂了第三份《資金監(jiān)管協(xié)議》，張少平存入800萬(wàn)元至該協(xié)議約定的監(jiān)管賬戶內(nèi)。但到五月底。張少平以800萬(wàn)元是找別人借的，需要馬上歸還，希望撤銷該份資金監(jiān)管，再另想辦法籌錢。“張少平和鄭蕤宗擅自撤銷了800萬(wàn)元的資金監(jiān)管。”這些，謝鳳如毫不知情。

　　隨后，鄭蕤宗要求謝鳳如再辦理一份公證委托，以便后續(xù)張少平在工商銀行深圳羅湖支行辦理資金監(jiān)管手續(xù)。2010年6月1日，謝鳳如再次出具了第三份公證委托書，委托曾素梅、許智、鐘英雄、深圳市玉誠(chéng)擔(dān)保有限責(zé)任公司以謝鳳如的名義辦理該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜。謝鳳如說，她在辦理此份委托公證時(shí)，并不認(rèn)識(shí)這些受托人，只是基于對(duì)中原地產(chǎn)及其工作人員鄭蕤宗的信任才辦理了該委托。

　　這些根據(jù)中原地產(chǎn)要求做的系列“委托協(xié)議”，為張少平后來的詐騙活動(dòng)鋪平了道路。據(jù)深圳市公安局經(jīng)濟(jì)犯罪偵察局的詢問筆錄，張少平承認(rèn)為了進(jìn)行詐騙，要求中原地產(chǎn)公司的工作人員鄭蕤宗、徐啟等幫助張少平以該1109房一套房的買賣偽造提供三份虛假買賣合同，偽造的《二手房買賣合同》分別由中原地產(chǎn)公司工作人員徐啟填寫好，一份假合同成交價(jià)是1350萬(wàn)元，后交給工商銀行羅湖支行;由中原地產(chǎn)公司工作人員徐啟填寫好，另一份假合同成交價(jià)是1300萬(wàn)元，后由工作人員鄭蕤宗提交給工商銀行喜年支行;在中原地產(chǎn)公司白石洲分行由鄭蕤宗提供第三份假合同成交價(jià)是1350萬(wàn)元，供給張少平、趙輝辦理資金監(jiān)管。

　　中原地產(chǎn)無責(zé)?

　　該案給各大房產(chǎn)中介公司都敲了一記警鐘，它是當(dāng)前混亂的二手房交易市場(chǎng)的一個(gè)縮影。然而在張少平案中，讓人大跌眼鏡的是，中原地產(chǎn)至今未承擔(dān)任何民事責(zé)任。

　　作為最早的報(bào)案人、最大受害者之一，謝鳳如在刑事報(bào)案之后，就將深圳中原地產(chǎn)按照民事糾紛告上法庭。深圳市福田區(qū)法院一審判決認(rèn)定，中原地產(chǎn)存在嚴(yán)重過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。判后，中原地產(chǎn)不服，上訴至深圳中院。二審中，法院認(rèn)為中原地產(chǎn)中介人員在中介服務(wù)中的所有錯(cuò)誤都是其個(gè)人行為，在2013年12月判決中原地產(chǎn)不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

　　對(duì)此，法律界也有人認(rèn)為，中原地產(chǎn)公司人員鄭蕤宗等涉嫌在張少平詐騙犯罪中偽造三份二手房買賣合同，起到幫助作用，是幫助犯，不應(yīng)逍遙法外，應(yīng)該受到刑事追究。同時(shí)，偽造的三份合同均為中原地產(chǎn)公司二手房買賣合同版本，且偽造行為發(fā)生在中原地產(chǎn)辦公場(chǎng)所及中介服務(wù)的過程中，并且與1300萬(wàn)元資金監(jiān)管欺詐緊密聯(lián)系，因此，中原地產(chǎn)也應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

　　據(jù)悉，謝鳳如在2014年4月申訴后，廣東高院目前正在審查之中。今年8月，記者致電深圳中原地產(chǎn)有限公司，公司有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說，公司將遵照司法程序，由法院裁定是非，目前不便接受采訪。

　　廣東大同律師事務(wù)所主任律師朱永平說：“根據(jù)《侵權(quán)法》規(guī)定，用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。勞務(wù)派遣期間，被派遣的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由接受勞務(wù)派遣的用工單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;勞務(wù)派遣單位有過錯(cuò)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。”

　　他說，“如果鄭蕤總、徐啟等人，是在任職期間，并且以深圳中原地產(chǎn)的名義做事，這屬于職務(wù)行為。因職務(wù)行為造成侵權(quán)的，用人單位應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。如果深圳中原地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)與二人并無勞動(dòng)合同和社保關(guān)系，完全屬于二人打著中原地產(chǎn)的名義行事，并且中介費(fèi)用完全由二人獨(dú)自收攬，則完全屬于個(gè)人行為，深圳中原地產(chǎn)無需承擔(dān)責(zé)任。否則，中原地產(chǎn)難辭其咎。”(據(jù)中國(guó)聯(lián)合商報(bào))

　　新聞鏈接：如何防范“二手房”的法律陷阱

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月18日發(fā)布70城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，與去年同期相比，70個(gè)大中城市中，“二手房”價(jià)格上漲的城市有62個(gè)，占比90%。那么，如何防范二手房交易中可能出現(xiàn)的法律陷阱呢?

　　一、簽二手房買賣合同之前，一定要確認(rèn)業(yè)主身份及房產(chǎn)的真實(shí)信息。首先是業(yè)主本人的身份信息，曾發(fā)生過賣方通過中介持假的身份證與買方簽合同。其次是房產(chǎn)的真實(shí)信息，房產(chǎn)的真正權(quán)屬，有無被查封、有沒設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)的限制等。業(yè)主身份信息的真實(shí)性和房產(chǎn)信息的全面性都是簽訂買賣合同的重要前提條件，一定要核查清楚，千萬(wàn)不可想當(dāng)然或只相信中介的保證或承諾。

　　二、必須明確雙方違約責(zé)任。房產(chǎn)交易比較復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致房產(chǎn)交易不能進(jìn)行下去，原因可能是賣方的故意或者其他客觀的原因，比如銀行按揭辦不下來等。為了能避免以后出現(xiàn)糾紛無法依約解決，在簽署合同時(shí)就應(yīng)明確寫清楚雙方的責(zé)任和權(quán)利，并明確違約金的償付金額和支付時(shí)間。很多中介提供的二手房買賣合同都有明確列明賠付違約金的條款，但大多數(shù)都沒有明確支付期限。這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。

　　需特別提醒的是，中介機(jī)構(gòu)手上的所謂標(biāo)準(zhǔn)《二手房買賣合同》其實(shí)并不“標(biāo)準(zhǔn)”，沒有任何一個(gè)部門或者機(jī)構(gòu)出臺(tái)過所謂的房產(chǎn)交易標(biāo)準(zhǔn)合同。有的也只是合同范本。所以大家要勇于沖破這些“標(biāo)準(zhǔn)”，把自己期望得到的權(quán)利寫入合同中去。

　　另外，在違約金問題上，償付金額和支付時(shí)間都約定明確了，買方還是可能在交易中吃虧。原因是有些業(yè)主或經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，在房產(chǎn)大漲的時(shí)候，很可能有人出價(jià)高，業(yè)主寧愿毀約，再賣給出價(jià)高的。買方除可以收到雙倍返還定金外也無可奈何。

　　三、必須在合同中明確辦理過戶時(shí)間、房屋交接期限。在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，買方需要明確付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方承擔(dān)責(zé)任。另必須注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，交接這些費(fèi)用是房屋本身附屬問題，也是劃分責(zé)任的關(guān)鍵，屬于“房屋交付”中的重要條款，。

　　四、必須在合同中注明原有的家具電器歸屬問題。筆者處理過一個(gè)糾紛，業(yè)主為了爭(zhēng)取順利轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，在簽合同時(shí)承諾買方，房產(chǎn)交接時(shí)將現(xiàn)有的家具電器及部分物品留給買方使用，但沒有在合同中注明。合同簽完，定金交付后，業(yè)主就把多部空調(diào)、冰箱、家具等全部物品搬走，價(jià)值數(shù)萬(wàn)元。因此，遇到這樣的情況，買方一定要要求業(yè)主把承諾寫進(jìn)合同，并把物品名稱、品牌、型號(hào)等信息列個(gè)清單，作為買賣合同的附件。

　　五.必須列明各種費(fèi)明細(xì)單。購(gòu)買二手房過程中，買方往往不一定清楚各個(gè)環(huán)節(jié)所需要的費(fèi)用。稅費(fèi)、查檔費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、中介傭金、律師見證費(fèi)等，都需要在簽合同前全部了解清楚，并明確由哪一方承擔(dān)，以免產(chǎn)生糾紛。(文 / 梁敏基，作者系廣東兆豐律師事務(wù)所主任，長(zhǎng)期從事金融、房地產(chǎn)法律事務(wù)。)